業內熱議二套房貸收緊有限影響改善型需求
4月7日，北京住房公積金管理中心和央行營業管理部分別下發通知，購房者使用公積金貸款或者北京市的商業銀行申請貸款購買二套房時，首付款比例都由原來的6成提高到7成。通知還同時明確瞭"無房有貸"二套房首付仍為6成；使用公積金貸款的，人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上不低於其月收入的50%。
如何看待二套房貸首付比例提高？加上可能出現的二套房利率上調，二套房貸政策的收緊，將給樓市帶來怎樣的影響？
差別化信貸應該更早些實行
新京報：如何看待這次二套房貸政策的收緊以及其中的差別化提法？
陳順：此舉是"國五條"組合拳的一部分。前兩年，國傢就提到瞭房地產要進行差別化的信貸及相關政策。現在的措施就體現出瞭差別化。就這次的新政策而言，我個人認為應該再早些時候實行，那樣，效果就會更好一些。
對於最低還款額，我認為是銀行控制風險的一項措施，限定高收入者每月的最低還款額會在一定程度上緩解銀行的信貸壓力，避免高收入者長期占用銀行信貸資源，並且使得公積金專項專用，完全用於購房需求。
陶紅兵：收緊二套房貸可以限制一定的需求，使市場上的供求關系得到一些緩解，房價上漲的壓力會減小，但同時對老百姓改善居住條件也是一個"打擊"。
應該看到，如今房價在高位上，投資和投機的機會都已經很少瞭，多數第二套房的購買者還是改善型需求。三套以上的購房，對投資的考量可能會更多一些。雖然房地產有自己的投資屬性，但是不能因為這個原因就限制二套房的改善型需求。
楊少鋒：政策調控不應該隻是為瞭把市場的交易數字降下來，而是要讓老百姓買房更容易，能用更低的成本買得起房。現有的政策提高瞭購房門檻，讓買房越來越難。
對於公積金貸款的高收入者還款額度的規定，容易增加購房者負擔，對房價的打壓銀行信用貸款貸貸款全省皆可處理房屋信貸並不會有多少預期的效果。因為有真正需求的購房者還會有能力購房，政策出臺並沒有真正解決高房價的供需矛盾問題。
一部分改善型需求將受到影響
新京報：二套房貸政策的調整，能在多大程度上抑制改善型需求？
陳順：肯定會有一部分人受到影響，特別是對於傢庭收入不是很高的購房者來說，二套首付提高以及利率的上浮，會使他們覺得改善住房條件有些吃力，他們會選擇降低改善標準，或者會延後改善願望。比如說，原本想換三居的退而求其次選擇兩居。
陶紅兵：改善型需求跟剛需不同，他們本身的支付能力更強，即便是增加瞭10%的首付也不會限制他們的購買能力。退一步說，即時市場受到影響，開發商也擁有主動權會想辦法去化解。比如，開發商可以給購房者墊付20%-50%的首付，剩下的在交房後一年到兩年的時間付清，用這種方法就可以緩解高首付的問題。
投資和投機的需求，通過這個政策的打壓是可以被控制的。不過，如果是改善型需求，如果有這個購買力，大傢還會想盡辦法去改善。
楊少鋒：二套房貸首付包括可能的利率上調，對抑制改善型需求作用不大。某些住房條件比較差的，或者第一套房地址偏遠的二套房需求者，都是改善型需求，限制貸款資格和提高還款額度其實相當於用"堵的辦法來治水"，隻會把購房的需求越蓄越高。這次調控，對二手房影響更大，可能會有部分二手房買房人轉向一手房。
王瓊：有改善性需求的群體也是剛需的一部分，房貸信貸增貸利率多少免費諮詢試算而目前的政策無疑是增加瞭購房成本。改善型群體大部分是賣小房買大房，一買一賣之間至少在原有基礎上再增加20%-30%的成本。
市場或不會進入觀望期
新京報：基於對二套房貸調整等政策的判斷，調控落地會帶來市場觀望期嗎？
陶紅兵：調控落地應該不會帶來市場的觀望期，因為房價的關鍵還是在供求關系和土地的價格。土地價格如果不下降，絕不可能帶來房價的下降，政策的出臺不會導致房價的實質性下降，因此觀望就沒有意義。
楊少鋒：調控政策落地不會使市場進入觀望期，因為北京現有的買房需求遠遠超過瞭市場供應，帶來的影響隻能是成交量稍微下滑，但是對供需關系的改變沒有根本作用。
陳順：我覺得市場總體會進入一個觀望期。特別是以3月31日為界，之前會經常出現排隊搖號樓盤"日光",但之後市場就比較平靜瞭。不過，無論國傢出臺怎樣的政策規定，購房者是會一直存在的，買房的原動力也是會保持的。所以我認為觀望期肯定會有，但是不會持續很長時間。政策落地，體現在市場價格方面的時候，可能需要一段時間，房地產新政需要經過沉淀和消化才能體現出市場的力量。
王瓊：目前整體大的經濟環境仍然不景氣，有效需求也抑制著無法釋放。有消息說首付提高瞭，其他的消費需求也相應受到壓抑，因為大傢都在攢錢交首付。另外，貨幣供給量持續增加等使得通脹因素持續存在，投資渠道受阻，多數人還是會將目光放在購置房產上，長期來看無法抑制。
中高端樓盤價格不會出現大浮動
新京報：近期，北京有中高端樓盤入市依然受到追車貸台南下營車貸捧。但價格漲幅並不明顯。二套房貸等政策影響，加上事實存在的政府限價舉措，中高端樓盤價格走勢預計如何？
陳順：中高端樓盤有非常明確的受眾群體，它就是為有足夠經濟實力買房的人而設計建造的， 購買人群對樓盤價格的變化幅度敏感度稍弱。因而，中高端樓盤的價格不會因為政策調整而出現大的浮動。
某房企北京營銷總經理："國五條"出臺後，我們並沒有接到集團進行相應調整的通知，所以還是會按照既定的策略執行。
●圓桌嘉賓
中國房地產經理人聯盟常務主席陳順：如果是改善型需求，如果有這個購買力，大傢還會想盡辦法去改善。
高策地產服務機構董事長陶紅兵：房價的關鍵還是在供求關系和土地的價格。
中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒：這次調控，對二手房影響更大，可能會有部分二手房買房人轉向一手房。
第一太平戴維斯研究部董事王瓊：改善型群體大部分是賣小房買大房，一買一賣之間至少在原有基礎上再增加20%-30%的成本。
本版采寫/新京報記者裴旋 張旭 李捷 實習生 靳寧
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-04-12/08122068303.shtml
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